Об основаниях расторжения договоров аренды государственных, муниципальных земельных участков по инициативе арендодателя Часть 1 (2)

Что же признается существенным нарушением договора аренды земельного участка?

Необходимо признать, что это является оценочной категорией, не имеющей точных критериев, т.е. определяемой каждый раз судом с учетом всех факторов и обстоятельств дела, наступивших последствий и т.д.

Суды могут признавать существенными нарушениями следующие случаи:

а) если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Как правило, устранение данного нарушения (уплата задолженности по арендной плате в разумный срок после получения претензии) помогает избежать расторжения договора аренды в суде. Однако необходимо учитывать, что помогает не всегда: имеется и негативная для арендаторов практика, когда суды признавали, что даже погашение арендатором задолженности в разумный срок (тем более, в ходе судебного разбирательства) не является основанием для сохранения между сторонами договора аренды. Факторами, которые учитывает суд для определения степени существенности нарушения условий договора аренды, являются длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме.

б) если арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или вовсе не использует его.

Для разрешения вопроса о том, при каком сроке неиспользования участка договор аренды считается существенно нарушенным арендатором - суды в первую очередь изучают условия договора. Например, стороны заключили договор аренды земельного участка под строительство и дальнейшую эксплуатацию здания сроком на 49 лет, при этом здание должно быть построено в течение 5 лет после предоставления участка. Очевидно, что в данном случае, если арендатор не построит здание без уважительных причин в течение 5 лет, то суды признают это существенным нарушением договора аренды.

Если же в договоре аренды срок для использования земельного участка четко не установлен, то, например, в упомянутой ситуации с капитальным строительством – зачастую 3-летний срок неиспользования участка без уважительных причин становится критерием существенности нарушения (суды опираются в т.ч. на то, что срок действия градостроительного плана земельного участка, на основании которого разрабатывается проектная документация и выдается разрешение на строительство, составляет 3 года).

Ключевым фактором при расторжении договора аренды по данному основанию является причина, по которой земельный участок не использовался арендатором по назначению. Если участок объективно невозможно было использовать в тех целях, для реализации которых он передавался (например, при наличии разного рода административных барьеров), то оснований для расторжения договора аренды нет. Здесь следует также упомянуть и возможный переход арендатора «в наступление» - в виде требования к арендодателю об уменьшении размера арендной платы (вплоть до ее полной отмены) за тот период, когда участок по объективным причинам не мог использоваться по назначению, либо возможность его использования была затруднена; в подтверждение такой возможности имеется устойчивая судебная практика.

в) иные случаи, когда арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (возведение самовольной постройки, порча земель и др.).

Что касается договоров аренды, заключенных или возобновленных на неопределенный срок, то на практике к таким договорам чаще всего относятся договоры аренды с истекшим сроком действия, обязательства по которым продолжают исполняться сторонами (арендодатель не требует вернуть участок, арендатор продолжает платить за землю в отсутствие возражений на это арендодателя). К сожалению, для арендатора, по такому договору арендодатель вправе расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, просто письменно предупредив арендатора за 3 месяца до расторжения. При этом никакого значения не будет иметь то, на какой срок изначально был заключен истекший договор аренды (более 5 лет или менее).  

Коллегия адвокатов «Толмачева и компания» специализируется в сфере защиты прав и интересов бизнес-сообщества г. Владивостока, и готово оказать правовую помощь по спорам, связанным с договорами аренды земельных участков, и иным вопросам.

  

Адвокат КА «Толмачева и компания» Адвокатской палаты Приморского края

          Денеко Е.Г.

вверх