Об основаниях расторжения договоров аренды государственных, муниципальных земельных участков по инициативе арендодателя. Часть 1 (1)

Земля является одним из основных активов и условий для ведения большого количества видов предпринимательской деятельности. Значительное количество земельных участков находится в собственности у государства (муниципалитета) и передается частным лицам и организациям в пользование по договорам аренды. Получив такой земельный участок в аренду, важно понимать все основания, по которым можно его лишиться, чтобы не допустить их наступления. Данная статья посвящена основаниям расторжения в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по инициативе арендодателя. В первой части статьи мы разберем общие ситуации для расторжения договоров аренды, во второй части - затронем ситуации, осложненные особым статусом арендатора (резидент Свободного порта Владивосток), наличием на земельном участке объектов капитального строительства.

При рассмотрении вопроса о наличии или отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, основополагающим критерием является срок договора. Действующее законодательство устанавливает в этом отношении следующие разновидности договоров аренды:

1. Со сроком действия 5 лет и менее (краткосрочный);

2. Со сроком действия более 5 лет (долгосрочный);

3. Заключенные или возобновленные на неопределенный срок.

Краткосрочный договор аренды государственного или муниципального земельного участка может быть расторгнут по любым основаниям, предусмотренным гражданским или земельным законодательством. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

- использует земельный участок не по целевому назначению;

- использованием земельного участка приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, порче земель; при невыполнении арендатором обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- не использует земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3-х лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или иных уважительных причин);

- возводит на земельном участке самовольную постройку (либо в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки, не сносит ее);

- более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом необходимо понимать, что в краткосрочном договоре аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Договор краткосрочной аренды может содержать условия, позволяющие арендодателю в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор при наступлении определенных обстоятельств, в т.ч. каких-либо нарушений со стороны арендатора, даже не существенных (например, однократное невнесение арендной платы в установленный срок). Именно поэтому краткосрочный договор аренды требует максимально внимательного изучения арендатором условий его расторжения.

Долгосрочный договор аренды государственного или муниципального земельного участка  имеет для арендатора преференции: такой договор может быть расторгнут по инициативе (по требованию) арендодателя только судом, и только при существенном  нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, никакого одностороннего внесудебного расторжения долгосрочного договора аренды государственного или муниципального земельного участка по инициативе арендодателя быть не может. При этом, даже если сам договор аренды содержит иные условия, то они не будут иметь силы, как противоречащие императивному требованию закона.

вверх