О перерасчете арендной платы за муниципальный земельный участок в г. Владивостоке

Сегодня мы затронем такую актуальную для предпринимателей г. Владивостока тему, как размер платы за арендуемый муниципальный земельный участок. Земля является основой деятельности для многих видов бизнеса, и то, сколько приходится за нее платить, нередко становится и ключевым фактором рентабельности.

Арендаторы, заключившие договор аренды муниципальной земли, знают, что размер арендной платы определяется путем ее подсчета по специальным формулам, которые установлены законом и приводятся в договоре аренды. В расчете арендной ставки участвуют кадастровая стоимость земельного участка и различные коэффициенты, среди которых самым существенным и спорным для нашего города стал коэффициент функционального использования земельного участка (КФИ).

Величины коэффициента функционального использования, применяемого при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке, утверждены Решением Думы г. Владивостока  от 30.07.2015 № 505. Как понятно из его названия, значение данного коэффициента устанавливается в зависимости от вида использования участка: для размещения какого объекта земля предоставлена, сколько лет прошло с начала строительства на участке, если он предоставлен для строительства, и пр. Для ряда случаев размеры КФИ установлены в таком размере, который больно бьет по карману арендатора, и не всегда является для него посильным. Это стало причиной многих судебных споров по правильности применения КФИ по конкретному договору аренды, и даже для проверки законности самих коэффициентов функционального использования. Среди «первопроходцев» проверки «прочности» КФИ, установленных в г. Владивостоке, были и специалисты Коллегии адвокатов «Толмачева и компания».

В июле 2020 г. по иску коммерческой организации был успешно оспорен пункт 1.7.11 Приложения № 1 к решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 (который устанавливал, что при строительстве административных и офисных зданий и ряда иных объектов свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка должен применяться повышающий коэффициент 10, а не 1). Приморский краевой суд признал недействующим данный КФИ, указав, что отсутствие необходимого экономического обоснования расчета коэффициентов функционального использования земельных участков противоречит требованиям действующего земельного законодательства.

Успешный «пробный шар» по отмене КФИ не мог не повлечь череду аналогичных исков от коммерсантов, и они последовали. На сегодняшний день уже 12 разных КФИ, утвержденных Решением Думы г. Владивостока № 505, признаны судами недействующими, решения по ним вступили в законную силу.

В качестве логичного развития ситуации высказалась Прокуратура Приморского края, которая в начале 2021 года выступила с иском о полной отмене Приложения № 1 к Решению Думы г. Владивостока № 505, который и был удовлетворен Приморским краевым судом 27 сентября.

Данное решение Приморского краевого суда еще не вступило в законную силу: 29 ноября дело направлено на апелляционное рассмотрение. Не беремся угадывать решение апелляционного суда, однако по существу оспаривания отдельных коэффициентов из Решения Думы № 505, апелляционная инстанция всегда соглашалась с выводами Приморского краевого суда.

Что означает эта ситуация для предпринимателей г. Владивостока, которые платят аренду за землю? Означает возможность требовать (в том числе в судебном порядке) возврата переплаченной арендной платы за прошедшие периоды, перерасчета арендной платы, если переплата имела место в связи с применением коэффициентов, которые признаны судами недействующими.

Коллегия адвокатов «Право» специализируется в сфере защиты прав и интересов бизнес-сообщества г. Владивостока, и готово оказать правовую помощь по вопросам перерасчета арендной платы за земельный участок.

 

вверх