COVID-19: что нужно знать арендодателям недвижимого имущества

 

Особенности сложившейся ситуации, связанной с принятием срочных и необходимых мер для сдерживания и предотвращения распространения новой короновирусной инфекции отражаются на всех сферах жизни общества и государства, безусловно включая правовую систему как их неотъемлемую часть.

 

В целях поддержки экономики, Президентом совместно с Правительством были приняты ряд нормативных актов, которые регламентируют поведение хозяйствующих субъектов в рамках текущей ситуации (Федеральный закон №98-ФЗ от 01.04.2020 г., и Постановление Правительства от 03.04.2020 г. №439).

 

Вышеуказанные нормативные акты указывают на предоставление отсрочки в оплате арендных платежей и регламентируют порядок этой отсрочки, а также рекомендуют уменьшать размер арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности. Нормативные акты распространяют свое действие на объекты недвижимого имущества не зависимо от форм собственности.

 

Указанные меры в свою очередь породили существенные юридические споры по вопросам исполнения указанных нормативных актов, в частности, бизнес требовал разъяснений:

 

  • с какого момента начинают действовать положения об отсрочке?

  • в каком порядке должны быть реализованы указанные положения?

  • обязательно ли заключать дополнительное соглашение к договорам аренды?

  • что будет если арендатор не просит отсрочку и продолжает оплачивать аренду?

  • как защититься от недобросовестного поведения контрагента? 

По общим правилам юридической практики указанные ответы мы могли бы получить в достаточно отдаленном будущем, когда сформировалось бы единообразие судебной практики, либо еще позже, когда по итогам различного правоприменительного толкования Верховный Суд РФ бы систематизировал подходы в очередном постановлении Пленума.

 

Однако, поскольку общая ситуация требует своевременного реагирования, как мне представляется, Верховный Суд РФ был вынужден действовать на опережение, в результате многие эти вопросы были предрешены, в недавно принятом «Обзоре  по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» от 30 апреля 2020г.

 

Фактически мы стали очевидцами не типичного подхода, когда Верховный Суд РФ не систематизирует существующие подходы, а по существу формулирует правоприменительное толкование, на основании которого будет формироваться будущая судебная практика.

 

Для представителей бизнеса связанного с арендой здесь хочется особенно подчеркнуть, что Верховный Суд РФ сформулировал определенные тезисы, которые нужно учитывать уже сегодня, чтобы не допустить ошибок в будущем, в частности:

 

  • Положения об отсрочке применяются с даты введения режима повышенной готовности;

  • Обязательства сторон договора аренды считаются измененными с даты введения режима повышенной готовности, независимо от даты заключения дополнительного соглашения;

  • Заключение дополнительного соглашение или наличие судебного решения о необходимости его заключение не является обязательным условием предоставления рассрочки;

  • Добросовестный арендодатель, обязан информировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ;

  • Недобросовестное уклонение от заключения соглашения, как и не соблюдение условий об информировании со стороны арендодателя порождает изменение обязательств по условиям Закона 98-ФЗ;

  • Добросовестный арендодатель вправе отстоять условия сделки, если докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения.

 

Оценивая на перспективу сформулированные подходы, настоятельно рекомендую всем собственникам недвижимого имущества ознакомиться с разъяснениями, отраженными в Обзоре, и по возможности обратится к профессиональным консультантам, поскольку это поможет принять правильные юридические и управленческие решения и избежать возможных убытков при условии своевременного и грамотного планирования.

 

 

 

вверх